Dépôt de garantie location : montant, restitution et délais (guide 2026)

Le dépôt de garantie est l'une des protections essentielles du propriétaire bailleur. Mais les règles sont strictes : montant plafonné, délais de restitution précis, retenues justifiées... Voici tout ce que vous devez savoir pour être en conformité.

Qu'est-ce que le dépôt de garantie ?

Le dépôt de garantie (souvent appelé à tort "caution") est une somme versée par le locataire à la signature du bail. Il sert à couvrir les éventuels manquements du locataire : loyers impayés, charges non réglées, ou dégradations constatées à la sortie.

Quel montant pour le dépôt de garantie ?

Le montant est strictement encadré par la loi :

Type de location	Montant maximum	Base de calcul
Location vide	1 mois de loyer HC	Hors charges
Location meublée	2 mois de loyer HC	Hors charges

Le propriétaire ne peut en aucun cas demander un montant supérieur. Si le bail prévoit le paiement du loyer d'avance pour plus de 2 mois, aucun dépôt de garantie ne peut être exigé.

Délais de restitution

À la fin du bail, le propriétaire doit restituer le dépôt de garantie dans les délais suivants :

• 1 mois si l'état des lieux de sortie est conforme à l'état des lieux d'entrée
• 2 mois si des dégradations sont constatées (différences entre état des lieux d'entrée et de sortie)

Le délai court à compter de la remise des clés par le locataire.

Quelles retenues sont autorisées ?

Le propriétaire peut retenir sur le dépôt de garantie :

• Loyers ou charges impayés
• Réparations locatives non effectuées par le locataire (hors vétusté)
• Dégradations constatées par comparaison entre l'état des lieux d'entrée et de sortie

Toute retenue doit être justifiée par des documents : état des lieux comparatif, devis ou factures de réparations, photos datées.

L'importance de l'état des lieux

Sans état des lieux d'entrée détaillé, le logement est réputé en bon état — rendant toute retenue quasi impossible. Inversement, un état des lieux précis avec photos protège le propriétaire en cas de litige.

Que faire en cas de copropriété ?

Le propriétaire peut retenir jusqu'à 20 % maximum du dépôt de garantie en attendant l'arrêté des comptes de copropriété (régularisation annuelle des charges). Le solde doit être versé dans le mois suivant l'approbation des comptes.

Modèle de lettre de restitution

Envoyez une lettre simple (ou recommandée si retenues) avec :

• Le montant initial du dépôt de garantie
• Le détail des retenues (avec justificatifs joints)
• Le montant restitué
• Un RIB pour le virement