Bail de location vide vs meublé : toutes les différences en 2026
Location vide ou meublée ? Ce choix impacte directement la durée du bail, le montant du dépôt de garantie, les préavis, la fiscalité et vos obligations. Voici un comparatif complet pour vous aider à décider.
Tableau comparatif complet
| Critère | Location vide | Location meublée |
|---|---|---|
| Durée du bail | 3 ans (6 ans si SCI/société) | 1 an (9 mois étudiant) |
| Dépôt de garantie | 1 mois HC max | 2 mois HC max |
| Préavis propriétaire | 6 mois | 3 mois |
| Préavis locataire | 3 mois (1 mois zone tendue) | 1 mois |
| Régime fiscal | Revenus fonciers | BIC (LMNP) |
| Abattement forfaitaire | 30 % (micro-foncier) | 50 % (micro-BIC) |
| Plafond micro | 15 000 €/an | 77 700 €/an |
| Mobilier obligatoire | Non | Oui (liste légale) |
| Profil locataire | Familles, couples stables | Étudiants, jeunes actifs, mobilité |
La durée du bail : flexibilité vs stabilité
En location vide, le bail dure 3 ans minimum (6 ans si le bailleur est une personne morale). C'est un engagement long, mais cela assure une stabilité des revenus.
En location meublée, le bail est d'1 an (renouvelable tacitement) ou 9 mois pour un étudiant (non renouvelable). Plus de flexibilité pour ajuster le loyer ou récupérer le bien.
La fiscalité : le gros avantage du meublé
C'est souvent l'argument décisif :
- Location vide : revenus fonciers. Micro-foncier (abattement 30 %) si revenus < 15 000 €, sinon régime réel (déduction des charges réelles).
- Location meublée (LMNP) : BIC. Micro-BIC (abattement 50 %) si revenus < 77 700 €, sinon réel simplifié avec amortissement du bien (avantage fiscal majeur).
L'amortissement en LMNP réel permet souvent de ne payer aucun impôt sur les revenus locatifs pendant de nombreuses années.
⚠️ Attention loi Le Meur 2024
Pour les meublés de tourisme non classés, l'abattement micro-BIC passe de 50 % à 30 %. Les meublés longue durée ne sont pas concernés par cette restriction.
Le mobilier obligatoire en meublé
Le décret du 31 juillet 2015 fixe la liste minimale :
- Literie avec couette ou couverture
- Volets ou rideaux dans les chambres
- Plaques de cuisson, four ou micro-ondes
- Réfrigérateur avec compartiment congélation
- Vaisselle et ustensiles de cuisine
- Table et sièges
- Étagères de rangement
- Luminaires
- Matériel d'entretien ménager
Quel choix pour quel profil ?
- Vous cherchez la stabilité (famille, zone résidentielle) → Location vide
- Vous voulez optimiser la fiscalité → Meublé (LMNP)
- Vous avez un studio/T2 en zone étudiante → Meublé
- Vous voulez pouvoir récupérer le bien rapidement → Meublé (préavis plus courts)
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