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Relocation : travaux et remise en état entre deux locataires
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La période entre deux locataires est le moment idéal pour remettre le bien en état. Mais quels travaux sont obligatoires, lesquels sont à la charge du locataire sortant, et comment les déduire fiscalement ?
Réparations locatives vs grosses réparations
| Type | À la charge de | Exemples |
|---|---|---|
| Réparations locatives | Locataire sortant | Rebouchage trous, nettoyage, remplacement joints, entretien jardin |
| Dégradations | Locataire (retenue dépôt) | Mur abîmé, porte cassée, tache indélébile |
| Vétusté normale | Propriétaire | Peinture défraîchie après 5-7 ans, usure moquette, joint de douche |
| Grosses réparations | Propriétaire | Chaudière, toiture, plomberie générale |
La grille de vétusté
Annexée au bail ou à l'état des lieux, la grille de vétusté définit la durée de vie théorique de chaque élément :
- Peintures : 7-10 ans (franchise 2-3 ans)
- Moquette : 7 ans
- Parquet : 20-25 ans
- Robinetterie : 10 ans
- Électroménager (meublé) : 5-8 ans
Travaux recommandés entre locataires
- Peinture blanche : un studio propre se loue 15-20 % plus cher
- Nettoyage professionnel : 200-400 € bien investis
- Vérification équipements : robinets, volets, prises, chasse d'eau
- Remplacement joints silicone : cuisine et salle de bain
- Mise à jour diagnostics : si le DPE ou l'électricité ont expiré
Déduction fiscale des travaux
Au régime réel (revenus fonciers 2044), déduisez :
- Travaux d'entretien et réparation : 100 % déductibles l'année de paiement
- Travaux d'amélioration : 100 % déductibles (sauf construction/agrandissement)
- Si le total crée un déficit foncier : déductible du revenu global jusqu'à 10 700 €/an
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