Glossaire de la gestion locative : 40 termes immobiliers expliqués

Acte de cautionnement

Document par lequel une personne (le garant ou caution) s'engage à payer le loyer à la place du locataire en cas de défaillance. Depuis la loi ALUR, la caution doit recopier de sa main une mention obligatoire précisant le montant garanti et la durée.

⚠️ Depuis 2022, interdit si le propriétaire a souscrit une assurance loyers impayés (GLI), sauf pour les étudiants et apprentis.

ALUR (Loi)

Loi pour l'Accès au Logement et un Urbanisme Rénové (mars 2014). Elle a profondément réformé les rapports locatifs : encadrement des loyers, création du bail type, renforcement des droits des locataires, plafonnement des honoraires d'agence.

APL (Aide Personnalisée au Logement)

Aide de la CAF versée directement au propriétaire (tiers payant) ou au locataire pour réduire son loyer. Dépend des ressources du locataire, du type de logement et de la zone géographique. Le propriétaire doit signer une convention APL avec l'État pour en bénéficier.

Bail (contrat de location)

Contrat écrit entre le propriétaire (bailleur) et le locataire définissant les conditions de la location. Durée légale : 3 ans pour un logement vide (1 an si le bailleur est une personne morale), 1 an pour un meublé. Le bail type est imposé par décret depuis 2015.

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Bailleur

Désigne le propriétaire qui loue un bien immobilier. Peut être une personne physique (particulier) ou morale (SCI, entreprise). Le bailleur a des obligations légales : remettre un logement décent, assurer la jouissance paisible, effectuer les grosses réparations.

Charges récupérables

Dépenses engagées par le propriétaire mais remboursables par le locataire. Liste limitative fixée par décret (décret du 26 août 1987) : entretien des parties communes, eau froide, ascenseur, ordures ménagères... Le propriétaire ne peut exiger que les charges figurant dans ce décret.

Caution (dépôt de garantie)

Somme versée à la signature du bail pour couvrir les éventuels manquements du locataire. Plafond légal : 1 mois de loyer hors charges pour un logement vide, 2 mois pour un meublé. Restitution obligatoire dans les 1 mois (si état des lieux de sortie conforme) ou 2 mois.

Clause résolutoire

Clause du bail qui prévoit sa résiliation automatique en cas de non-paiement du loyer ou des charges, de non-versement du dépôt de garantie, ou de défaut d'assurance. Le propriétaire doit au préalable faire délivrer un commandement de payer par huissier.

Congé (donner congé)

Notification mettant fin au bail. Le propriétaire peut donner congé pour reprise (habiter le logement), pour vente, ou pour motif légitime et sérieux. Préavis : 6 mois pour le propriétaire (vide) ou 3 mois (meublé). Le locataire doit respecter 3 mois (vide) ou 1 mois (meublé, zone tendue).

DDT (Dossier de Diagnostics Techniques)

Ensemble de diagnostics immobiliers obligatoires annexés au bail : DPE, diagnostic amiante (selon date construction), plomb (CREP), électricité et gaz (si installation de plus de 15 ans), ERP (risques et pollutions), surface Carrez ou loi Boutin selon le type.

DPE (Diagnostic de Performance Énergétique)

Évalue la consommation d'énergie et l'impact climatique du logement, de A (très performant) à G (très énergivore). Depuis 2021, les logements classés G+ ne peuvent plus être mis en location, et les logements F/G ne peuvent plus voir leur loyer augmenté. En 2028, les logements E seront également concernés.

⚠️ Les logements classés G sont interdits à la location depuis janvier 2025.

GLI (Garantie Loyers Impayés)

Assurance souscrite par le propriétaire couvrant les loyers impayés, les détériorations immobilières et les frais de procédure en cas d'expulsion. Coût : 2 à 4 % des loyers. Incompatible avec une caution solidaire (sauf si le locataire est étudiant ou apprenti).

Garantie Visale

Caution gratuite proposée par Action Logement pour les jeunes de moins de 30 ans, les salariés en mobilité professionnelle et certains ménages. Elle garantit au propriétaire le paiement des loyers impayés pendant toute la durée du bail (3 ans maximum).

IRL (Indice de Référence des Loyers)

Indice publié chaque trimestre par l'INSEE permettant de réviser le montant du loyer en cours de bail. La révision n'est possible que si une clause d'indexation figure dans le bail. Formule : Nouveau loyer = Loyer actuel × (IRL nouveau / IRL de référence)

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Locataire

Personne qui prend en location le logement du propriétaire bailleur. A l'obligation de payer le loyer, d'user paisiblement des lieux, d'assurer l'entretien courant et de souscrire une assurance multirisque habitation. Peut sous-louer uniquement avec accord écrit du propriétaire.

Loi Boutin (surface habitable)

La loi du 25 mars 2009 impose que le bail de location d'un logement vide mentionne obligatoirement la surface habitable. Si la surface réelle est inférieure de plus de 5 % à la surface mentionnée, le locataire peut demander une réduction de loyer proportionnelle.

Loyer charges comprises (CC)

Loyer incluant le montant du loyer de base + les provisions sur charges. La provision sur charges doit correspondre au budget prévisionnel des dépenses. Une régularisation annuelle est obligatoire : remboursement si trop-perçu, complément si insuffisant.

Loyer hors charges (HC)

Montant du loyer de base, sans les charges locatives. C'est ce montant qui sert de base pour le calcul de la révision IRL, pour les plafonds APL, et pour le calcul du dépôt de garantie.

Meublé (location)

Location d'un logement équipé d'un mobilier suffisant pour y vivre (liste obligatoire définie par décret 2015 : literie, cuisine équipée, luminaires, rangements...). Bail d'1 an (9 mois pour étudiants), dépôt de garantie plafonné à 2 mois HC. Régime fiscal souvent plus avantageux (LMNP).

Micro-foncier (régime)

Régime fiscal simplifié pour les propriétaires dont les revenus fonciers bruts ne dépassent pas 15 000 €/an. Abattement forfaitaire de 30 %. Au-delà, ou sur option, le régime réel s'applique (déduction des charges réelles). À choisir selon le niveau de charges du bien.

Préavis

Délai de notification avant la fin effective du bail. Pour le locataire : 3 mois (logement vide) ou 1 mois (meublé ou zone tendue). Pour le propriétaire : 6 mois (vide) ou 3 mois (meublé). Le préavis réduit à 1 mois est possible pour le locataire en cas de perte d'emploi, mutation, RSA, handicap...

Provision sur charges

Somme versée chaque mois par le locataire en avance sur les charges réelles. Doit être fixée de façon réaliste. Une régularisation annuelle est obligatoire et documentée par les justificatifs. Le propriétaire doit envoyer le décompte de charges au moins 1 mois avant la régularisation.

Quittance de loyer

Reçu délivré par le propriétaire attestant du paiement du loyer et des charges pour une période donnée. Obligatoire sur demande du locataire (article 21 loi 1989), sans frais. Doit mentionner : les noms des parties, l'adresse, la période, le détail loyer HC + charges + total CC.

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Reconduction tacite

Renouvellement automatique du bail à son expiration si aucune des parties n'a donné congé. Le bail est reconduit pour la même durée légale (3 ans pour vide, 1 an pour meublé). Le propriétaire doit respecter les délais de préavis s'il souhaite y mettre fin.

Régularisation de charges

Ajustement annuel entre les provisions versées et les charges réelles constatées. En cas de trop-perçu, le propriétaire rembourse le surplus dans le mois suivant. En cas d'insuffisance, il demande un complément. Les justificatifs doivent être fournis sur demande du locataire pendant 6 mois.

SCI (Société Civile Immobilière)

Société permettant à plusieurs personnes de détenir et gérer un patrimoine immobilier en commun. Avantages : transmission facilitée, séparation du patrimoine, flexibilité fiscale (IS ou IR). La SCI est soumise à des obligations comptables et déclaratives annuelles.

Sous-location

Location par le locataire d'une partie ou de la totalité du logement à un tiers. Strictement interdite sans accord écrit du propriétaire, quel que soit le type de bail. Le loyer de sous-location ne peut excéder le loyer principal. En cas de sous-location non autorisée, le propriétaire peut résilier le bail.

Taxe foncière

Impôt local dû par le propriétaire du bien immobilier. Calculée sur la valeur locative cadastrale du logement. Contrairement à la taxe d'habitation (désormais supprimée pour les résidences principales), la taxe foncière est à la charge du propriétaire et non du locataire.

Trouble de jouissance

Situation dans laquelle le locataire est privé d'une jouissance normale et paisible du logement : travaux prolongés, nuisances du voisinage imputables au propriétaire, pannes non réparées... Le locataire peut demander une réduction de loyer, voire des dommages et intérêts.

Vide (logement)

Location d'un logement non meublé. Bail de 3 ans minimum (personne physique) ou 6 ans (personne morale). Le locataire doit assurer lui-même l'ameublement complet. Les revenus sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers (régime micro-foncier ou réel).

Vétusté

Usure normale et inévitable d'un logement liée au temps et à l'usage. Elle ne peut pas être imputée au locataire lors de la restitution du dépôt de garantie. Une grille de vétusté (négociée entre bailleur et locataire) peut fixer les taux d'abattement annuels par type d'élément.

État des lieux

Document décrivant l'état du logement et de ses équipements, établi contradictoirement (propriétaire + locataire ou leurs représentants) à l'entrée et à la sortie. En cas de divergence entre les deux états des lieux, les dégradations non imputables à la vétusté peuvent être déduites du dépôt de garantie.

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