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Plus-value immobilière : calcul, abattements et exonérations
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La vente d'un bien locatif génère une plus-value imposée à 36,2 % (19 % IR + 17,2 % prélèvements sociaux). Mais grâce aux abattements, l'exonération totale est atteinte après 22 ans (IR) et 30 ans (PS).
Calcul de la plus-value brute
Plus-value brute = Prix de vente − Prix d'achat corrigé
Le prix d'achat peut être majoré de :
- Frais d'acquisition : montant réel ou forfait de 7,5 % du prix d'achat
- Travaux : montant réel (avec factures) ou forfait de 15 % si détention > 5 ans
Abattements pour durée de détention
| Durée | Abattement IR (19 %) | Abattement PS (17,2 %) |
|---|---|---|
| 0-5 ans | 0 % | 0 % |
| 6-21 ans | 6 % par an | 1,65 % par an |
| 22e année | 4 % (exonération IR totale) | 1,60 % |
| 23-30 ans | Exonéré | 9 % par an |
| Au-delà de 30 ans | Exonéré | Exonéré |
Exemple concret
Bien acheté 150 000 € il y a 15 ans, vendu 220 000 € :
Prix d'achat corrigé : 150 000 + 11 250 (7,5 %) + 22 500 (15 %) = 183 750 €
Plus-value brute : 220 000 − 183 750 = 36 250 €
Abattement IR (10 ans × 6 %) : 60 % → PV imposable IR : 14 500 €
Abattement PS (10 ans × 1,65 %) : 16,5 % → PV imposable PS : 30 269 €
Impôt : 14 500 × 19 % + 30 269 × 17,2 % = 7 961 €
Cas d'exonération totale
- Résidence principale : exonération totale (le plus courant)
- Détention > 30 ans : exonération par abattements
- Prix de vente ≤ 15 000 € : exonération automatique
- Première vente d'un bien autre que RP (sous conditions de remploi dans les 24 mois pour acheter sa RP)
- Expropriation : indemnité réinvestie dans un délai de 12 mois
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