Micro-foncier ou régime réel : simulation et aide au choix
Le choix entre micro-foncier et régime réel peut vous faire économiser plusieurs milliers d'euros d'impôts. Voici comment trancher.
Rappel des deux régimes
| Critère | Micro-foncier | Régime réel |
|---|---|---|
| Condition | Revenus fonciers bruts ≤ 15 000 €/an | Aucune (choix ou obligation) |
| Déduction | Abattement forfaitaire 30 % | Charges réelles déduites |
| Déclaration | Case 4BE (déclaration 2042) | Formulaire 2044 |
| Durée engagement | Annuel (reprise possible) | Irrévocable 3 ans |
| Déficit foncier | Impossible | Oui, jusqu'à 10 700 €/an sur le revenu global |
Simulation chiffrée
Prenons un bien avec 9 000 € de loyers annuels :
Scénario A : peu de charges (1 500 €/an)
Micro-foncier : 9 000 − 30 % = 6 300 € imposables
Régime réel : 9 000 − 1 500 = 7 500 € imposables
→ Micro-foncier gagne (1 200 € de base imposable en moins)
Scénario B : charges élevées (4 000 €/an)
Micro-foncier : 9 000 − 30 % = 6 300 € imposables
Régime réel : 9 000 − 4 000 = 5 000 € imposables
→ Régime réel gagne (1 300 € de base imposable en moins)
Scénario C : gros travaux (12 000 €)
Micro-foncier : 9 000 − 30 % = 6 300 € imposables
Régime réel : 9 000 − 12 000 = −3 000 € (déficit foncier déductible du revenu global !)
→ Régime réel gagne largement
Règle simple de décision
Si vos charges réelles dépassent 30 % de vos loyers bruts → choisissez le régime réel.
Les charges incluent : taxe foncière, assurance PNO, intérêts d'emprunt, travaux, frais de gestion, charges de copropriété (part bailleur), prime GLI.
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