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Investissement locatif : comment calculer la vraie rentabilité
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La rentabilité est le critère n°1 d'un investissement locatif. Mais attention à ne pas confondre les trois niveaux de calcul — la différence peut vous faire surestimer votre investissement de 3 à 5 points.
1. Rentabilité brute
Rentabilité brute = (Loyer annuel / Prix d'achat) × 100
Exemple : Loyer 700 €/mois, achat 150 000 €
→ (8 400 / 150 000) × 100 = 5,6 % brut
⚠️ Ce chiffre sert uniquement à comparer rapidement deux biens. Il ne reflète pas votre gain réel.
2. Rentabilité nette de charges
Rentabilité nette = ((Loyer annuel − Charges annuelles) / (Prix d'achat + Frais d'acquisition)) × 100
Charges à déduire :
- Taxe foncière
- Charges de copropriété (part bailleur)
- Assurance PNO
- Frais de gestion (si agence)
- Vacance locative estimée (1 mois/an en moyenne)
- Travaux d'entretien courant
Exemple : Charges annuelles 2 400 €, frais notaire 12 000 €
→ ((8 400 − 2 400) / (150 000 + 12 000)) × 100 = 3,7 % net
3. Rentabilité nette-nette (après impôts)
Rentabilité nette-nette = ((Loyer − Charges − Impôt sur revenus fonciers) / Coût total) × 100
L'impôt dépend de votre régime fiscal :
- Micro-foncier (≤ 15 000 €/an) : abattement 30 % puis TMI + prélèvements sociaux (17,2 %)
- Régime réel : déduction des charges réelles + intérêts d'emprunt + travaux
- LMNP réel : amortissements → souvent 0 € d'impôt pendant de nombreuses années
Les erreurs classiques
- Oublier les frais de notaire dans le prix d'achat (7–8 % en ancien)
- Ignorer la vacance locative (comptez 1 mois de vide par an minimum)
- Sous-estimer les travaux (prévoir 1 à 2 % du prix du bien par an)
- Confondre cash-flow et rentabilité (un bien rentable peut avoir un cash-flow négatif)
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